Do simples ao técnico: VGV, permuta, financiamento, due diligence, processo de compra e venda, ITBI, incorporação, locação e avaliação — com exemplos do próprio litoral.
A métrica-base de todo indicador de mercado usado nesta base.
Explicação simples: VGV é o valor total que um empreendimento (ou uma região, num período) geraria se todas as unidades fossem vendidas pelo preço estipulado.
Fórmula: VGV = número de unidades × preço de venda de cada unidade. Um prédio com 20 apartamentos de R$ 500 mil tem VGV de R$ 10 milhões.
VGV projetado vs. realizado: o VGV usado em contratos é uma estimativa — o real só é conhecido após a venda de todas as unidades, podendo ser maior ou menor. Quando aplicado a uma região inteira, o VGV é a soma de todas as transações do período — indicador estatístico, não projeção de empreendimento único.
A forma mais comum de incorporadoras adquirirem terrenos na região.
Explicação simples: troca de imóvel por imóvel (ou por unidades a construir), regulada pelo art. 533 do Código Civil.
Os dois sistemas de financiamento imobiliário no Brasil.
| Critério | SFH | SFI |
|---|---|---|
| Regulamentação | Governo Federal, regras rígidas | Livre entre banco e cliente |
| Limite do imóvel | Até R$ 1,5 milhão | Sem limite legal |
| Taxa de juros | Menor, ~12% a.a. | Sem limite legal |
| Uso do FGTS | Permitido | Normalmente não |
| Origem dos recursos | Poupança e FGTS | Mercado financeiro livre |
Nas casas de alto padrão de Xangri-lá e nos condomínios premium de Capão da Canoa, é comum ultrapassar o teto do SFH — o financiamento cai automaticamente para o SFI.
A base de qualquer relação comercial entre corretor e proprietário.
Em qualquer modalidade, a autorização precisa ser escrita (Art. 20, III, Lei 6.530/78).
A auditoria que evita comprar um imóvel penhorado ou em disputa.
Documento do CRI que individualiza a propriedade. Registros (R) transferem propriedade/constituem direito real; Averbações (Av) atualizam o estado do imóvel/titulares. Exigir Certidão de Matrícula Atualizada com Ônus Reais e Ações Reipersecutórias (validade 30 dias).
| Escritura Pública | Contrato de Gaveta | |
|---|---|---|
| Natureza | Documento público, fé pública | Instrumento privado |
| Efeito registral | Apto ao CRI | Não transfere no CRI |
| Oponibilidade | Erga omnes | Inter partes |
| Risco principal | Custo inicial maior | Penhora, bloqueio em inventário, venda duplicada |
A propriedade só muda de mãos no registro — não na escritura.
O imposto só é devido no registro — não na promessa de compra.
| Custo | Responsável | Referência |
|---|---|---|
| ITBI | Comprador | 2% a 3% |
| Escritura pública | Comprador | Tabela TJRS |
| Registro do título | Comprador | Tabela TJRS |
| Certidões/despachante | Comprador/Vendedor | R$ 1.000–2.500 |
Vender na planta sem Registro de Incorporação é contravenção penal.
| Tipologia | Natureza do solo | No Litoral Norte |
|---|---|---|
| Condomínio Edilício Vertical | Fração ideal indivisível | Edifícios em Capão da Canoa/Tramandaí |
| Condomínio Horizontal de Lotes | Lote privativo autônomo | Xangri-lá (Enseada, Green Village) |
| Loteamento Fechado Regulado | Ruas de domínio público | Bairros planejados |
Registro de Incorporação (RI): exige titularidade do terreno, projeto aprovado, quadro de áreas (NBR 12721) e minuta da Convenção antes de abrir vendas ao público.
Patrimônio de Afetação: segrega os recursos da obra do patrimônio da incorporadora — protege compradores em caso de falência.
| Situação | Retenção máxima |
|---|---|
| Sem Patrimônio de Afetação | Até 25% + comissão |
| Com Patrimônio de Afetação | Até 50%, saldo em 30 dias após Habite-se |
Um contrato mal redigido pode virar sem querer prazo indeterminado.
Se o hóspede ficar mais de 30 dias além do prazo sem oposição do locador, a lei presume locação comum por prazo indeterminado — perde-se a cobrança antecipada. Para imóveis à venda durante a locação por temporada, usar cláusula de visitação com horários delimitados (o direito de preferência não se aplica a contratos de curtíssima duração).
Ver detalhamento jurídico completo na página de Direito Imobiliário.
Quatro métodos técnicos para não errar o preço.
| Método | Como funciona | Exemplo no litoral |
|---|---|---|
| Comparativo Direto | Compara com amostra de mercado | Apartamentos na orla de Capão da Canoa |
| Involutivo | Viabilidade hipotética do empreendimento | Glebas para condomínios em Xangri-lá |
| Evolutivo (Custo) | Terreno + custo de reprodução − depreciação | Mansões de acabamento exclusivo |
| Capitalização da Renda | Valor presente do fluxo de caixa futuro | Pousadas/hotéis em Torres e Tramandaí |
Base normativa: Resolução COFECI 1.066/2007 (CNAI) + ABNT NBR 14653.
Do habite-se ao laudêmio — o vocabulário do dia a dia da corretagem.